Très chère accession à la propriété…

Très chère accession à la propriété…

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Avec des prix de l’immobilier toujours plus élevés (4 220euros/mètre carré au 1er trimestre 2021), l’Ile-de-France est la région qui demande le plus d’investissement (et pas seulement financier !) pour devenir propriétaire. L’accession à la propriété fait partie des aspirations les plus chères au cœur des ménages. Mais d’après l’Institut Paris Region, auteur d’une étude intitulée « Acheter son logement en Ile-de-France : aspiration partagée, engagement toujours plus lourd », devenir propriétaire demande de cocher des cases… que tout le monde n’a pas.

Un revenu suffisamment élevé pour commencer. Selon l’Institut Paris Region, en 2019, les ménages franciliens qui achetaient un bien pour en faire leur résidence principale disposaient d’un revenu mensuel médian de 4 408 euros. Un montant deux fois plus élevé que le revenu médian de l’ensemble des ménages de la région, qui s’élevait lui à 2 042 euros.

Être deux emprunteurs et secundo-accédants, c’est mieux. Cette catégorie, dans laquelle on note une « surreprésentation de cadres », disposent généralement d’un apport plus élevé que les primo-accédants suite à la revente de leur bien, soit 165 000 euros en moyenne, avec une durée d’emprunt de 19,6 ans et un pouvoir d’achat plus important (472 000 euros pour une acquisition). Les primo-accédants, quant à eux, disposent d’un apport plus faible, 31 000 euros en moyenne, pour une durée d’emprunt plus élevée, soit 22,4 ans et des acquisitions qui tournent autour de 293 000 euros.

« Recul de l’accession aidée »

Des sommes qui n’ont cessé d’augmenter au fil des années. En 1992, un logement acquis en résidence principale dans la région représentait 3,1 années de revenus. Vingt ans plus tard, on passait à 5,3 années, et en 2019 à 5,8 années. Pour emprunter, la plupart des ménages recourt au crédit. Ainsi, 9 logements sur 10 sont achetés par ce biais. Mais obtenir le précieux sésame n’est pas donné à tous, selon le taux d’effort du crédit par rapport au reste à vivre, l’apport personnel, la stabilité de l’emploi ou encore la structure familiale du ménage.

L’institut Paris Region révèle ainsi un « recul de l’accession aidée ». Les ménages n’étaient que 14 % en 2019 à bénéficier d’un prêt aidé par l’Etat, contre 17 % en 2013 et 50 % en 1973. Parmi les causes de cette chute, la montée en puissance du prêt à taux zéro mais aussi l’arrêt de l’activité crédit immobilier du Crédit financier de France en 2018 qui octroyait des prêts aidés.

Tout prêt confondu, les ménages ont vu leur capacité d’emprunt augmentée (notamment grâce aux taux historiquement bas), passant de 201 000 à 277 000 euros en moyenne entre 2013 et 2019. Les biens les plus couteux se situent, sans surprise, à Paris où il fallait compter en 2019, pour un appartement en résidence principale, 495 000 euros en moyenne, contre 350 000 euros en petite couronne (438 000 euros pour une maison) et 238 000 euros en grande couronne (356 000 euros pour une maison).

Les Franciliens restent dans leur région

La grande couronne est, par ailleurs, le territoire où se font la majorité des achats de résidence principale, à 48-50 %. Le reste de l’activité se développe en petite couronne à 38-40 % et enfin à Paris à 12%. Fait notable, les Franciliens ne quittent quasiment pas leur région : « 96 % des acquéreurs habitaient déjà en Ile-de-France », souligne l’Institut Paris Region.

Pour finir, les appartements sont le bien le plus acquis, avec deux tiers des achats. De plus, 8 acquisitions sur 10 se font dans l’ancien. A noter que « de plus en plus d’appartements neufs sont désormais vendus avant même d’être achevés », indique l’Institut Paris Region. C’est ce que l’on appelle la Vente en état futur d’achèvement (Vefa), ou la vente sur plan, qui représentait, en 2019, près de 67 % des acquisitions, contre 56 % en 2013.

La crise sanitaire aura-t-elle un impact sur le marché de l’accession pour les primo-accédant en Ile-de-France ? Si aucun changement ne s’est fait sur les prix de vente, il pourrait y avoir des conséquences sur la solvabilité des ménages et leur capacité d’emprunt, d’après l’Institut Paris Region. L’occasion peut-être, pour des territoires jusque-là peu attractifs, de gagner des habitants grâce à leurs biens moins couteux. Le développement du télétravail laisse, en tout cas, une porte ouverte.

 

Crédit photo : Alexander Kagan.