La Poste, la RATP, la SNCF… de gros propriétaires font fructifier leur patrimoine

La Poste, la RATP, la SNCF… de gros propriétaires font fructifier leur patrimoine© Cyrus Cornut

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Anciens centres de tri devenus des hôtels de luxe, hôpitaux transformés en logements, garages de bus surmontés de nouveaux commerces : tout un patrimoine public change d’époque et de vocation. C’est « la ville qui se reconstruit sur la ville » et un foncier plus ou moins dormant qui se réveille. Pour une raison simple : l’espace au cœur des villes vaut de l’or et les entreprises publiques, qui ne s’y trompent pas, deviennent des aménageurs souvent inventifs et innovants. Une mutation indispensable aussi pour des villes que le ZAN – zéro artificialisation nette – empêche désormais de s’étendre inconsidérément…

Des centaines d’hectares entre Paris et la petite couronne, une soixantaine de sites prêts à la mutation : sous ses airs de vieille dame entièrement vouée au transport public, la RATP est en réalité un riche propriétaire foncier. Et il ne s’agit pas de « petits terrains servants », loin de là ! Le plus souvent, la RATP dispose en cœur de ville de locaux ou de larges terrains, certes bitumés, certes hérités d’une longue histoire industrielle, mais vastes et très bien placés. Bref, un patrimoine qui vaut de l’or.

« Or, les besoins de l’entreprise ont changé », explique Céline Tignol, directrice de RATP Real Estate, le bras armé immobilier de la RATP. « Les bus, demain, seront tous électriques ou au GNV : les contraintes évoluent, il faut intégrer de nouveaux équipements dans de nouveaux locaux. Par ailleurs, les nuisances de ce parc de véhicules seront très nettement amoindries, en termes de bruit aussi bien que de pollution. Pour le métro aussi, le matériel roulant change, sa maintenance également. Les anciennes halles ne sont plus en capacité de répondre à ces besoins, tandis que, par ailleurs, l’enterrement de certains équipements – garages à bus notamment – permet de libérer du foncier en surface… »

Résultat, des terrains désormais mutables qu’il s’agit d’exploiter « dans une logique de croissance ». Pour cela, la RATP s’est dotée d’outils performants. L’entreprise a d’abord commencé par identifier et évaluer son potentiel. Et il s’est révélé des plus prometteurs, qu’il s’agisse d’optimisation des nouvelles stations, « sur lesquelles on greffe à chaque fois du projet urbain », ou de rationalisation des installations existantes. Dans tous les cas, la vente des charges foncières aide au financement des lignes, et c’est toujours bienvenu.

Par ailleurs, cela permet aussi à la RATP de participer à la requalification des quartiers : un objectif qui prend tout son sens dans une entreprise publique qui, avec RATP Habitat, le département de gestion du logement social, agit aussi dans une logique de bailleur.

« Les projets actuellement identifiés affichent un potentiel de 4 000 logements environ, affirme Céline Tignol. 50 % d’entre eux seront des logements sociaux. »

Bien au-delà des obligations légales que l’État impose aux communes.

Une « expertise urbaine » désormais précieuse

RATP Real Estate a ainsi développé un savoir-faire et une expertise somme toute rares : savoir « parler le ferroviaire, l’industriel », savoir « agir en cœur de ville » et être capable de « travailler dans une logique sociale en lien avec les collectivités », ce n’est pas donné à tout le monde…

D’où la création d’une nouvelle société, RATP Solutions Ville, dont la mission est justement de réunir en une seule entité les expertises urbaines d’ores et déjà développées pour proposer aux collectivités et aux entreprises des solutions intégrées en matière de logement social, de promotion du logement inter- médiaire, de gestion de sites industriels et tertiaires aussi bien que de grands projets d’insertion urbaine.

Désormais « acteur à part entière de la ville », RATP Solutions Ville diversifie ses interventions et multiplie les réponses aux appels d’offres, s’appuyant à chaque fois sur des partenaires ad hoc : c’est avec Yes We Camp, une association qui s’est révélée capable de faire revivre les friches, que la RATP dessine un avenir pour le site de Bercy-Charenton, c’est avec Woodeum qu’elle s’associe pour faire de la construction-bois légère sur des sites industriels… C’est avec cette dernière société, par exemple, que le groupe RATP lance en co-promotion la construction d’un programme de logements conçu en structure bois massif sur cinq sites, à Paris et en petite couronne. La première de ces résidences, Kerria, construite à Charenton-le-Pont, prendra place, comme les autres, sur un site comportant des infrastructures ferroviaires. Ici, il s’agit de l’alimentation électrique d’une ligne de métro… « Du sur-mesure pour des opérations toujours très spécifiques », souligne la directrice de RATP Real Estate. Unique en son genre, la RATP ? Pas tant que ça. De fait, les mêmes causes produisant peu ou prou les mêmes effets, d’autres entre- prises publiques suivent la même voie.

La Poste transforme ses centres de tri

La Poste, comme la RATP, a ainsi vu ses métiers évoluer tandis que le courrier fondait comme neige au soleil. Résultat, sur l’ensemble du territoire, ce sont quelque 10 000 immeubles tertiaires industriels et commerciaux qu’il s’agit de transformer pour rationaliser et optimiser un patrimoine qui, là aussi, est très prometteur.

À Paris même, la transformation du très massif hôtel des postes de la rue du Louvre est tout à fait emblématique du mouvement amorcé dans la France entière.

C’était un bâtiment immense, un îlot urbain fiché entre les Halles et l’ex-Bourse de Commerce, un témoin privilégié de l’architecture industrielle du XIXe siècle, avec ses charpentes métalliques et ses façades monumentales. Depuis 1887 exactement, des milliers de « postiers », de jour comme de nuit, y triaient et distribuaient lettres et colis.

Confiée à l’architecte Dominique Perrault et à son équipe, la Poste du Louvre a changé d’époque et présente un tout autre visage, depuis janvier dernier, à ses nouveaux usagers : fini les bâtiments introvertis d’autrefois, clos sur eux-mêmes et sur leur activité, place à « l’îlot urbain transparent, perméable, accessible ». On y trouve désormais des boutiques en rez-de- chaussée, des bureaux sur trois étages, des logements sociaux, un commissariat, une crèche, un centre logistique en sous-sol et même, pourquoi pas, un bureau de poste…

Au dernier étage, c’est un restaurant 5 étoiles qui tire parti de cet emplacement unique, à un battement d’aile d’une Bourse de Commerce, elle-même devenue un prestigieux musée d’art contemporain abritant les collections Pinault…

Retrouvez l’intégralité de l’article et l’ensemble du dossier dans le 38ème numéro d’Objectif Grand Paris.

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