Quartiers de gare : un tableau disparate et difficile à évaluer

Quartiers de gare : un tableau disparate et difficile à évaluer

Une étude de l’Apur* analyse l’état d’avancement des 68 quartiers de gare du Grand Paris Express et de leurs 350 projets urbains. Quelques enseign

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Une étude de l’Apur* analyse l’état d’avancement des 68 quartiers de gare du Grand Paris Express et de leurs 350 projets urbains. Quelques enseignements parmi d’autres : les parcs sont en nombre insuffisant, la mixité progresse, la prolifération tertiaire pourrait être réexaminée.

Soixante-huit nouveaux quartiers autour de 35 gares mises en service d’ici quatre ans (en 2025) et de 33 autres prévues pour 2030. Soit plus de 353 projets d’aménagement sur 12 000 hectares et une production totale de 32 millions de mètres carrés – dont 13 millions sont en cours de construction –, entre logements – par centaines de milliers –, bureaux et équipements.

Les chiffres, c’est sûr, donnent le sentiment que quelque chose de pharaonique est en cours. La région parisienne, en aménageant en surface le cheminement de 200 kilomètres de métro souterrain, change d’époque.

Cette succession de gros chiffres ne donne pourtant qu’une apparence de précision. En réalité, le tableau des nouveaux quartiers est pour l’instant des plus flous tant cette mosaïque de projets est contrastée, tant il y a parfois loin des maquettes aux réalisations effectives, tant les incertitudes – renforcées par la crise sanitaire – pèsent sur l’avenir.

D’où l’intérêt majeur de l’étude conduite par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur), sous l’égide du non moins indispensable Observatoire des quartiers de gare du Grand Paris Express piloté par l’Apur, avec la Société du Grand Paris (SGP) et la Direction régionale et interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports (DRIEAT).

Un travail d’analyse et de synthèse qui permet un état des lieux fort opportun et tente d’évaluer l’impact du nouveau réseau de transport et du développement des quartiers de gare à l’aune des attentes prioritaires du Grand Paris.

L’inconnue de la construction dans « le diffus »

Premier constat : malgré le gigantisme des projets d’ores et déjà inscrits sur le papier, il est difficile de savoir ce qu’il en sera réellement de la construction dans ces quartiers. Pour une raison simple : si on connaît les ZAC – 126 sont à l’œuvre dans les quartiers de gare – et autres PRU (projets de renouvellement urbain ; 60 autour des gares), on ne sait pas ce qui se construira dans « le diffus », c’est-à-dire avec les opérations portées un peu partout par les particuliers ou les promoteurs. Or, c’est là, en réalité, que se font, à bas bruit, le plus gros des transformations urbaines…

Autre constat : en 2021, la moitié des projets qui rutilent sur le papier restent en réalité à bâtir. Dans certains endroits, le stade de la planification n’a pas été dépassé. Prenons par exemple celui des Ardoines, présenté par l’EPA-Orsa comme « l’une des plus importantes opérations d’aménagement en France ». Sur ce territoire de 300 hectares situé à moins de dix minutes de Paris, autour d’une gare de la ligne 15 Sud du GPE, « une ville mixte et productive du XXIe siècle » doit prendre place. Pour l’instant, pourtant, seuls 10 % du projet sont en cours de construction, 90 % restant à bâtir. Et des débats subsistent sur la forme exacte que doit prendre le quartier, la ville réclamant notamment plus d’espaces verts et de logements sociaux…

Toujours selon l’Observatoire de l’Apur, le très vaste projet Campus Grand Parc à Villejuif attend lui aussi de sortir de terre, comme les 600 000 mètres carrés de plancher attendus à Pont de Rungis.

L’Est et l’Ouest n’en sont pas au même point

Le temps de l’aménagement est traditionnellement long. Mais force est tout de même de constater que c’est bien le très ancien déséquilibre Est-Ouest qui continue de se lire dans l’inégal avancement des projets. Dans les quartiers situés dans la moitié ouest du réseau du GPE, la mise en œuvre des projets est bien engagée, souvent parce que la dynamique était ancienne. C’est le cas par exemple à Pont de Sèvres, quartier qui a vu plus de 70 % des surfaces prévues autour de la gare se construire et être livrées.

Aux Ardoines, à Pont de Rungis, à Noisy-Champs et à Val-de- Fontenay, c’est-à-dire à l’Est, ce sont moins de 10 % des surfaces
qui sont livrées. Et la Covid est passée par là : « Depuis le printemps 2020, on observe un ralentissement de la construction, voire une remise en cause de certains projets. Les quartiers situés dans des territoires où l’attractivité est plus fragile pourraient être les premiers à en pâtir », note l’Apur.

Retrouvez l’intégralité de l’article dans le 33ème numéro d’Objectif Grand Paris.

* Apur, Mutations dans les 68 quartiers de gare du GPE en 2021, note n°196, mai 2021.