Le Grand Paris, promesse d’une ville meilleure

Le Grand Paris, promesse d’une ville meilleure

Dans le Grand Paris, l’immobilier change de visage et s’adapte à de nouveaux usages  en misant sur la mixité fonctionnelle et sociale. Mais la dimensi

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Dans le Grand Paris, l’immobilier change de visage et s’adapte à de nouveaux usages  en misant sur la mixité fonctionnelle et sociale. Mais la dimension institutionnelle piétine et la conjoncture économique favorise l’attentisme. Les villes se développent et les projets urbains foisonnent mais le Grand Paris se cherche encore.

Le Grand Paris tiendra-t-il ses promesses, à la fois en termes de développement urbain et social, et d’essor économique ? Elles tiennent, rappelons-le, à quelques grands enjeux. D’abord sociaux. Les emplois, longtemps concentrés à l’Ouest et dans le centre de Paris, ont généré de grands mouvements pendulaires, la construction coûteuse de routes et de moyens de transport massifs et, au bout du compte, des temps de déplacement parfois insupportables. En même temps, aux marges de la ville-lumière, des poches de pauvreté tendent à se renforcer plus qu’à disparaître. Les enjeux environnementaux s’en mêlent : qualité de l’air, sobriété énergétique, gestion de l’eau… De ce point de vue aussi, tout doit changer.

Restent encore les objectifs économiques : l’Île-de-France forme, certes, un écosystème de recherche et de production puissant. Mais la concurrence est croissante dans un monde globalisé où entreprises et savoir-faire se déplacent rapidement. Ce sont bien là les enjeux que le Grand Paris a promis de prendre à bras-le-corps. Le fait-il avec l’efficacité requise par l’urgence des dossiers ? Si l’on s’en tient, pour en juger, au nombre des projets urbains et à leur gigantisme, impossible de douter. Dans le ciel de Paris et des villes avoisinantes, les grues se bousculent. Partout, les tranchées s’ouvrent dans les sols pour faire place aux nouveaux transports, de nouvelles centralités doivent naître sur l’emplacement de friches et l’immobilier d’entreprise, prometteur d’emplois, croît et embellit…

 Innover pour lutter contre les vieilles maladies de la ville

Mais il n’est pas certain – de plus en plus de voix s’élèvent pour mettre les bâtisseurs en garde… – que le gigantisme à lui seul soit la meilleure des réponses aux maux de l’époque… D’où la volonté affichée par les collectivités de répondre aux nouveaux besoins et aux nouveaux usages par un urbanisme renouvelé, en particulier avec les appels à projets urbains qui se sont succédé durant ces dernières années. Tout a commencé avec Réinventer Paris, en 2014. Réinventer la Seine a suivi, de même que Inventons la Métropole du Grand Paris, là aussi en plusieurs phases.

Dans les trois cas, ce sont des centaines de sites à réaménager qui ont été soumis à l’ingénierie inventive des groupements – promoteurs, architectes, paysagistes, etc. –, constitués pour la circonstance, et c’est un Grand Paris généreux qui a été placé sous la loupe des créateurs de ville puisqu’il se déploie jusqu’au Havre.

Pour le seul Inventons la Métropole du Grand Paris, lancé par la MGP, 166 hectares sont concernés. Ils devraient générer quelque 2 millions de mètres carrés et 13 hectares d’espaces verts. Pour y parvenir, ce sont plus de 7 milliards d’euros d’investissements privés qui doivent être mobilisés sur plusieurs années et 50 000 emplois générés. Même si ces chiffres, qui ne sont que des pronostics, doivent être considérés avec prudence, le gigantisme est bien présent là aussi.

Pourtant, selon Virginie Houzé, responsable des études* chez JLL, c’est la « philosophie » des opérations envisagées ici qui fait la différence : « Ce qui est nouveau, c’est l’injonction d’innovation. Plus que sur la maximisation de la valeur foncière, les élus ont insisté sur leur volonté de favoriser l’émergence des formes urbaines nouvelles, capables de répondre aux nouveaux usages et à des besoins qu’il n’est plus possible d’ignorer. »

Dans ce Grand Paris qui se fait ainsi, selon JLL, « laboratoire d’expérimentations urbaines », un mot d’ordre domine : le bâti a un rôle social et culturel, il ne peut être dissocié de son quartier, de sa ville et de la vie que l’on y mène.

Mixité et verdure, nouveaux mots d’ordre de la « ville vivable »

Résultat, les bâtiments se veulent avant tout « mixtes ». Demain, on doit pouvoir y travailler – bureaux, espaces de coworking, incubateurs, fablabs…–, y habiter – logements, colocations, hôtels, résidences étudiantes…–, et y trouver les services du quotidien –crèches, écoles, voire théâtres ou cinémas…

Ces immeubles en forme de couteaux suisses doivent aussi pouvoir changer d’usage : la réversibilité apparaît ainsi, si ce n’est comme une véritable tendance, en tout cas comme une volonté affichée. Échaudés par les immeubles de bureaux vides et touchés par une obsolescence de plus en plus rapide, les promoteurs tentent ainsi de se donner les moyens d’anticiper les changements de demain, et même ceux que l’on ne prévoit pas aujourd’hui ! Même si l’on sait d’expérience qu’il est très difficile de transformer des bureaux en logements, on doit tout de même, pensent-ils, essayer d’imaginer des espaces suffisamment mobiles pour qu’ils suivent les évolutions de la famille aussi bien que du travail…

Seconde tendance lourde, l’immeuble pluriel doit rayonner autour de lui : les espaces de loisirs s’ouvrent au public, les jardins autrefois clos se veulent accessibles, les cours intérieures deviennent des passages censés innerver leur quartier. C’est l’approche, par exemple, de « Morland Mixité Capitale », à Paris, qui créera une rue interne ouverte au public et sur les quais de Seine.

Derrière ces nouvelles constructions, c’est un autre mode de vie que les urbanistes veulent promouvoir : il s’agit de rapprocher lieux de vie et lieux de travail pour en finir avec les quartiers monofonctionnels qui ont fait naître les grands mouvements pendulaires et, dans le même temps, les villes dortoirs et les quartiers dits défavorisés. « On se rend compte, poursuit Virginie Houzé, que si l’on n’agit pas, c’est la métropole qui devient invivable. » Un constat que beaucoup de gens font depuis longtemps au quotidien mais qu’il était jusqu’à présent fort peu courant d’entendre dans la bouche des spécialistes de l’immobilier.

Les projets générés par cette volonté de renouveau tous azimuts font aussi une part de plus en plus large à la verdure : les végétaux y sont partout, sur les toits, les terrasses, tout au long des murs, voire dans les caves. Certains projets prétendent embrasser toutes les problématiques dans un même élan : ainsi « Stream Building », dans le 17e arrondissement de Paris, insiste-t-il à la fois sur sa mixité – on y travaillera, on y séjournera, on s’y restaurera… –, sur sa dimension écologique – on y recyclera ses déchets, on s’y chauffera avec sobriété… – et sur ses vertus économiques et sociales – le houblon produit sur place sera brassé, les légumes vendus… Qui dit mieux ?

Nuages politiques et économiques

Au risque de doucher les enthousiasmes, il faut cependant prendre en compte quelques interrogations. Même si l’on est,  affirme Viginie Houzé, « dans un cycle de demande élevée, il n’est pas certain que tous les projets correspondent vraiment à des demandes pérennes. Sans doute est-ce le prix de l’audace et de l’innovation justement qui s’accompagnent par nature d’une certaine prise de risque, mais on peut se demander ce qu’il en sera de la survie dans le temps des constructions thématiques les plus spécialisées ». Gare aussi à l’effet de mode : a-t-on vraiment besoin partout de fablabs et d’espaces de coworking ?

D’une manière plus générale, qu’en sera-t-il des prix de sortie de ces immeubles très innovants et de leurs quartiers ? Les citadins l’ont constaté à de multiples reprises : qui dit construction neuve et densification des transports dit aussi le plus souvent augmentation des prix et gentrification. Dans ces conditions, la promesse sociale pourrait bien n’être qu’un trompe-l’œil…

Reste enfin la faisabilité même des développements promis. Si les villes de la première et deuxième couronnes parisiennes construisent à tour de bras, elles se plaignent néanmoins des incertitudes qui pèsent sur leur organisation institutionnelle : du point de vue de son organisation politique, le Grand Paris semble gelé et les maires, aussi bâtisseurs soient-ils, voient avec inquiétude leurs compétences en matière d’aménagement s’amoindrir au profit de la Métropole, et leurs moyens financiers vaciller. La conjoncture économique n’est plus, non plus, aussi encourageante que par le passé. Au premier trimestre 2018, l’économie francilienne a peiné à maintenir la dynamique observée fin 2017, et ce ralentissement est plus net dans la région-capitale qu’à l’échelle nationale.

Après deux trimestres de stabilité, l’industrie renoue avec les pertes d’emplois. Iil Il en va de même de la construction qui voit la hausse de l’emploi stoppée en même temps que ralentissent les mises en chantier de logements. Les patrons franciliens, échaudés par les reports de dates du Grand Paris Express, et, d’une manière générale, par une conjoncture en berne, pourraient bien revoir leurs activités à la baisse. Le Grand Paris maintient bien ses ambitions : c’est la capitale du XXIe siècle qui entend se construire, mais certaines de ses dimensions – institutionnelles, économiques…– se cherchent encore.

* On consultera avec profit, sur ce thème, l’étude que consacre JLL à ces appels à projets sous le titre « Le Grand Paris by JLL ».

Christine Murris