Le bureau se replie sur les « valeurs sûres »

Le bureau se replie sur les « valeurs sûres »© Thierry Lewenberg-Sturm

Des investisseurs « attentistes » et des entreprises « exigeantes » ne veulent plus désormais que des bureaux répondant en tous points aux exigences

Publication de l’estimation annuelle du parc de bureaux
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Des investisseurs « attentistes » et des entreprises « exigeantes » ne veulent plus désormais que des bureaux répondant en tous points aux exigences environnementales, très bien placés et flexibles. Hors Paris, les quartiers « périphériques » font les frais du ralentissement. En moyenne, les entreprises réduisent leurs surfaces de 30 %. Dans les bureaux obsolètes – des millions de mètres carrés en Île-de-France –, la restructuration gagne cependant du terrain. État des lieux, à l’occasion du salon de l’Immobilier d’entreprise (Simi) qui se déroule du 6 au 8 décembre au Palais des Congrès de Paris.

Inflation, hausse des tarifs de l’énergie, augmentation du prix des matières premières, incertitudes géopolitiques… L’automne 2022 est morose, pour le moins que l’on puisse dire. Qui s’étonnera dans ces conditions que l’immobilier d’entreprise – qui reflète en général assez fidèlement la conjoncture – ne soit pas des plus allants ? C’est peu ou prou le constat des acteurs du secteur réunis en septembre dernier à Paris par l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise (ORIE) en Île-de-France pour une journée d’échanges et de débats.

Les investisseurs ? Ils sont « très prudents », constatent tous les spécialistes. C’est même « un milieu très moutonnier », ajoute Émilie Jaskula, directrice Asset Management et Arbitrages chez Axa Investment Managers Real Assets.

« Les gens se surveillent les uns les autres, et il y a beaucoup d’attentisme, chacun ayant peur d’acheter trop cher… »

Pour autant, l’année 2022 enregistre tout de même une croissance de l’investissement. On atteindra peut-être, assure un représentant de Jones Lang LaSalle (JLL), 28 milliards sur l’année en Île-de-France, ce qui représente une croissance de 33 % par rapport à 2021. Des valeurs qu’il ne faut cependant pas surestimer, compte tenu d’une année 2021 encore marquée par le Covid.

C’est l’ajustement des valeurs qui permet jusqu’à présent, semble-t-il, d’éviter le blocage. Pourtant, assure l’analyste de JLL, « le taux de rendement reste à peu près stable malgré ce contexte chahuté ». Une seule solution pour les constructeurs : proposer « le meilleur, en prenant en compte toutes les obligations environnementales, un point désormais essentiel pour les investisseurs ». « En fait, seuls les actifs les mieux placés trouvent grâce à leurs yeux », confirme Frédéric Goupil de Bouillé, directeur exécutif chez SNCF Immobilier.

Le QCA et l’ouest parisien restent attractifs

Sans surprise, on observe les mêmes tendances chez les utilisateurs des bureaux.
Après le gel des années Covid, la « demande placée » reprend tout doucement et s’établit en 2022 à des « niveaux comparables à ceux de 2014-2015 ». Bien loin des années fastes de 2017-2018…

Par segments de marché, en nombre de transactions, « tous les segments sont en hausse en 2022 par rapport à 2021 », assure Virginie Houzé, directrice des études et de la recherche chez JLL France.

Mais ce rebond relatif concerne surtout les petites et moyennes surfaces (moins de 1 000 et moins de 5 000 mètres carrés). Quant aux dites « grandes transactions », elles ont toutes vu leur taille se réduire. Il est vrai que les entreprises n’ont que l’embarras du choix : dans le neuf, un million de mètres carrés de bureaux sont « immédiatement disponibles » en Île-de-France. Un chiffre qui n’a rien à voir avec celui – bien plus élevé – des immeubles vides de tous âges… Autre constat qui témoigne de la même prudence généralisée, les transactions, quand elles ont lieu, se concentrent sur les zones les plus sûres : le quartier central des affaires, le très fameux QCA, au cœur de Paris, a accueilli la quasi-totalité des grandes transactions et bon nombre d’opérations moyennes. Lorsque l’on observe « un peu d’appétit pour les zones excentrées », c’est essentiellement le fait d’entreprises ayant besoin de réaliser des économies…

Dans Paris, le taux de vacance s’établirait ainsi actuellement à moins de 3 % tandis qu’il frise les 12 % à La Défense. Résultat, un taux de vacance moyen en Île-de-France qui s’est stabilisé à 7,5 % en moyenne, mais qui peut monter jusqu’à 20 % dans une première couronne nord qui a enregistré de nombreuses livraisons ces dernières années. Ce taux pourrait également s’accroître à La Défense qui attend encore les livraisons vides des nouvelles tours Aurore et Hekla… En Île-de-France, d’une manière générale, quelque 950 000 mètres carrés sont en cours de livraison et la pré-commercialisation, très différente d’un secteur à l’autre, est globalement au plancher.

Dans ces conditions, les loyers fléchissent-ils ? Pas tant que ça, assurent les professionnels. Pour une raison simple : les valeurs se maintiennent parce que les entreprises vont vers les meilleurs immeubles, tandis que la périphérie décroche. Une tendance morose qui semble destinée à se poursuivre : si les boules de cristal restent obscures en matière d’immobilier, les indicateurs actuels laissent plutôt prévoir « un assagissement durable du marché ».

Les prévisions se fondent tout simplement sur l’évolution des pratiques des entreprises.

Aujourd’hui, assure Olivier de la Roussière, président de Vinci Immobilier, « la demande va toujours vers le “moins de bureau, mais mieux de bureau”. En moyenne, les entreprises renoncent à 30 % des surfaces qu’elles utilisaient jusqu’à présent, que ce soit pour faire des économies ou simplement parce que les usages ont changé ».

Le nouveau monde, celui du « travail hybride » est passé par là… Aujourd’hui, le consensus autour du télétravail est quasi général, même si la France reste plus réticente que le reste du monde : tandis que la moyenne mondiale s’établit actuellement à 2,3 jours de télétravail par semaine, on en reste à 1,4 journée en France.

Retrouvez l’intégralité de l’article dans le 38ème numéro d’Objectif Grand Paris

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