Les investisseurs connaissent bien Paris, un des tout premiers marchés immobiliers du monde. Il leur est plus difficile de s’aventurer en première cou
Les investisseurs connaissent bien Paris, un des tout premiers marchés immobiliers du monde. Il leur est plus difficile de s’aventurer en première couronne. Passée cette limite, c’est pour eux un no man’s land qui reste à valoriser. Au-delà du Paris historique, le marketing du Grand Paris est à construire.
On a beau dire, on a beau faire, les investisseurs dans l’immobilier ont bien du mal à sortir de leurs habitudes : le quartier central des affaires – le QCA, pour les habitués…–, c’est-à-dire les plus belles rues de Paris intra-muros, La Défense, quelques autres sites triés sur le volet et c’est tout. Fermez le ban.
Qu’on se le dise, l’investisseur, a fortiori quand il est institutionnel –assurances, fonds de pension captant l’épargne ou les retraites, etc. –, et c’est très souvent le cas, est extrêmement prudent, pour ne pas dire frileux. Le risque, l’aventure, le pari ? Très peu pour lui. S’il s’est tourné vers la pierre, c’est justement pour éviter les caprices de la Bourse… Résultat, les investisseurs dans leur immense majorité cherchent avant tout « des biens sûrs, bien placés, bien loués, stables et rassurants », explique Virginie Houzé, directrice des Études et & Recherche chez Jones Lang LaSalle, société internationale de conseil en immobilier.
Et les étrangers, qui représentent désormais près de 40 % de ces investisseurs, ne dérogent pas à la règle : s’ils s’enhardissent jusque sur des sites un peu moins établis, ce n’est que dans un deuxième temps, après plusieurs opérations réussies. Certains peuvent alors quitter l’ouest parisien pour, comble de l’audace, pousser jusque vers le 17e arrondissement et le nouveau quartier des Batignolles, voire aller chercher fortune vers le 19e ou ses proches abords… Rien que de très raisonnable. Passer le périphérique ? Brrrr…
L’investisseur, incurablement moutonnier
« Les Américains et les Européens peuvent être un peu plus audacieux, parce qu’ils connaissent mieux le marché alors que les Asiatiques restent très prudents. Les fonds souverains des pays pétroliers sont particulièrement sélectifs : ainsi Norges, le fonds norvégien – et le plus gros fonds souverain du monde ! – ne se positionne que sur de très beaux actifs affichant un rendement pérenne, tandis que les pays du Golfe s’intéressent davantage à des biens d’exception que l’on qualifie dans le milieu de trophées », poursuit Virginie Houzé. D’où le tableau quelque peu trompeur qu’offre au bout du compte l’investissement immobilier parisien.
À première vue, la pierre est plus solide que jamais : le nombre de transactions croît – 2015 affiche 276 opérations au compteur, soit une hausse de 13 % sur un an –, leur valeur aussi – 18,8 milliards d’euros, une hausse de 7 % – et les investisseurs se diversifient. Ces chiffres font de 2015 la deuxième meilleure année de la décennie, juste après 2007… En y regardant d’un peu plus près, on se rend compte pourtant que les investisseurs veulent tous les mêmes biens – beaux, bien placés, sûrs, etc. – qui, du même coup, se retrouvent en nombre toujours insuffisant. Et ils font le choix de la sécurité alors même que le rendement locatif baisse et que seuls des choix plus audacieux augmenteraient la rentabilité des biens !
Résultat, alors que les projets de construction se multiplient et foisonnent un peu partout autour de Paris, c’est l’offre qui manque. Comment, dans ces conditions, faire entrer le Grand Paris dans l’angle de vue des investisseurs ?
C’est tout simple : il faut convaincre. C’est une œuvre de longue haleine, conduite par les collectivités locales elles-mêmes, les promoteurs ou les sociétés de conseil, à grand renfort d’explication et de présentations. D’où l’intérêt du Mipim, du Simi et de nombreux autres salons plus spécialisés, où l’on se montre et où l’on accroît sa notoriété à défaut de signer des contrats…
Convaincre pour élargir la cible
C’est dans cet esprit que travaille un cabinet comme Jones Lang LaSalle qui, au travers de son département des études, met à la disposition des investisseurs des monographies très détaillées qui leur présentent les nouveaux quartiers dans leurs moindres détails : calendriers exacts, contacts au sein des villes, nouveaux moyens de transport, constructions et aménagements prévus, des bureaux jusqu’aux équipements publics… Tout pour montrer que l’on crée là « de la vraie ville, de la vraie centralité, vivante, connectée, active ». Face à ces nouveaux quartiers, « il y aura des investisseurs prêts à prendre plus de risques, prêts à faire démarrer les sites pour revendre assez vite et gagner en capital plutôt qu’en loyer », assure Virginie Houzé. Mais ils se révèleront peu à peu…
En première couronne, les arguments ne sont pas trop difficiles à développer. Exemple, les Groues et le nouveau quartier universitaire de Nanterre qui « se vendent » comme des enrichissements de La Défense. Aux yeux des investisseurs immobiliers comme, d’ailleurs, des entreprises utilisatrices, il s’agit d’arrimer les nouveaux quartiers au pôle tertiaire existant, pour que tout le monde soit gagnant. Ils apporteront, à La Défense, les services – logements, équipements publics, recherche…– qui lui font cruellement défaut tandis que les nouveaux quartiers bénéficieront, eux, de la notoriété et de l’accessibilité du site tertiaire « historique »… Retrouvez la suite de l’article dans le n° 13 d’Objectif nouveau Grand Paris.
Ci-dessus : perspective de l’Arena, à Nanterre. Crédit : Atelier Christian de Portzamparc.