Comment réveiller le foncier qui dort ?

Comment réveiller le foncier qui dort ?

Sur le territoire de la Métropole, 350 000 logements pourraient être mobilisés pour la construction.

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La Ratp ou la Sncf, des établissements publics, ou bien Renault, Peugeot ou Safran, de grands industriels, ou encore vous et moi, des particuliers : tous sont propriétaires de terrains qui, en zone tendue, pourraient être mobilisés pour la construction. Sur le territoire de la Métropole, 350 000 logements pourraient résulter d’une telle mobilisation !

Les procédures sont longues et laborieuses. La période est pourtant fertile en aménagements nouveaux. Et le gouvernement, notamment à l’aide du « levier fiscal » voudrait aujourd’hui créer un « choc du foncier ».

Un article signé Christine Murris

C’est ce que l’on appelle, en termes choisis, des « périmètres de réflexion urbaine ». Périmètres qui pourraient, tôt ou tard mais très souvent tard, se transformer en « secteurs de projets ». Les moins aguerris en matière de terminologie urbanistique se contentent de parler de friches ou de délaissés. En proche couronne parisienne, notamment dans le Nord et l’Est de la Capitale, les villes ont encore beaucoup de ces espaces que la fin des grandes industries a libérés et qui sont pour l’instant plus ou moins sous-utilisés. Bordures d’autoroutes, « réserves » urbaines nées – puis parfois oubliées – de projets anciens, bâtiments obsolètes de grands établissements publics – Ratp, Sncf, Poste… –, ateliers ou centres de recherche désaffectés des constructeurs automobiles par exemple, des emprises parfois très vastes attendent une nouvelle vie pendant de longues années.

« Les prix du foncier en première couronne ont beaucoup progressé ces dernières années et le nombre de transactions, lui aussi, a crû », explique Martin Omhovère, chef du service Habitat et Société à l’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme (IAU) d’Île-de-France. « Pour autant, le potentiel foncier reste immense ; lorsque l’on regarde de près les documents d’urbanisme, on constate que l’on pourrait encore construire… 350 000 logements sur le territoire de la Métropole ! »

Dans une région parisienne qui cherche désespérément à libérer le foncier qui lui permettrait de répondre à ses besoins croissants de logements, ce sont là des sites que promoteurs et aménageurs regardent avec envie. Mais les transports se développent, et les besoins autant que les prix augmentent…

Le foncier n’est pas rare mais cher

Le chiffre, dans un domaine où l’on parle plus volontiers de rareté que d’abondance, paraît faramineux. Il s’explique pourtant.

Il y aurait d’abord, si l’on voulait se rapprocher de ce chiffre de « construction potentielle », l’arme de la densification : mal-aimée, souvent, des décideurs locaux autant que des habitants, elle constitue la plus évidente des réserves foncières. Il s’agit parfois de véritable « dentelle » urbaine : ici une « dent creuse » qu’il faut combler, là un bâtiment délaissé à réhabiliter, ailleurs encore un site déjà utilisé mais qui peut être optimisé… Les urbanistes sont passés maîtres dans l’art de scruter un tissu urbain encore lâche ici et là dans l’agglomération et plus encore en deuxième couronne.

Le gouvernement mise sur le « choc foncier »

C’est sur le levier de la construction que le gouvernement entend agir dans le cadre de son nouveau « plan logement ». Quelques éléments de la future loi logement ont été dévoilés en septembre.
Pour libérer le foncier nécessaire à la construction, une incitation à la vente est prévue. Ce dispositif vise surtout les particuliers propriétaires dans les zones tendues : un abattement exceptionnel sur une vente réalisée entre 2018 et 2020 devrait être mis en place. Si la vente prélude à la construction d’un logement social, aucun impôt ne sera prélevé. Dans le cas d’un logement intermédiaire, l’abattement fiscal atteindrait 80 %, tandis qu’il s’élèverait à 70 % pour des logements du « marché libre ».  Une mesure dont on espère qu’elle fera naître un « effet d’aubaine » chez des particuliers qui, sans elle, pourraient être tentés d’attendre. Du côté des entreprises, un taux d’impôt réduit à 19 % pourrait s’appliquer sur les sociétés qui cèderaient leurs locaux vacants ou leurs terrains inoccupés. Les deux dispositifs fiscaux les plus importants pour l’immobilier neuf, le prêt à taux zéro et la « Loi Pinel » devraient être prolongés, mais limités aux zones tendues. Enfin, un plan de construction de 80 000 logements pour les jeunes actifs et les étudiants a été annoncé, tandis que le programme de renouvellement urbain piloté par l’Anru devrait faire l’objet d’un « doublement », voyant ses moyens passer de 5 à 10 milliards d’euros.

Il y a ensuite l’extensification : il s’agit là d’ouvrir à la construction de nouveaux terrains. Une voie à emprunter parcimonieusement, l’hypothèse de base du schéma directeur de la région Île-de-France étant tout de même de préserver les zones naturelles.

Les propriétaires de ces terrains qui pourraient donner lieu à construction sont connus. « En Île-de-France, poursuit Martin Omhovère, 60 % de la propriété foncière est détenue par des particuliers, 20 % par les entreprises, 18 % aux mains de propriétaires publics, soit de l’État directement, soit des établissements publics. Si choc de l’offre il y a, c’est donc sur la propriété privée qu’il faudrait agir. La mobilisation des terrains de l’État ? C’est long, et il y en a peu… »

L’article complet est à découvrir dans le numéro 20 du magazine

 

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