La Coop foncière : 1 000 logements par an en bail réel solidaire

La Coop foncière : 1 000 logements par an en bail réel solidaire

Organisme foncier solidaire, la Coop foncière propose des logements en accession sociale à la propriété, à travers le bail réel solidair

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Organisme foncier solidaire, la Coop foncière propose des logements en accession sociale à la propriété, à travers le bail réel solidaire. Ce modèle permet d’acheter un bien jusqu’à 40 % moins cher que le prix du marché, grâce à la dissociation du bâti et du foncier. La structure voudrait en développer 1 000 par an à horizon 2030, principalement en petite couronne.

«Aller chercher 1 000 ménages à qui l’on pourrait rendre service. » C’est la mission que s’est donnée Cécile Hagmann, directrice générale de la Coop foncière, en développant 1 000 logements par an à des prix défiant toute concurrence. La Coop foncière est un organisme de foncier solidaire (OFS), créé en 2017 à l’initiative de l’Union régionale des coopératives HLM d’Île-de-France (Urcoop). La structure fait figure de chef de le en matière d’accession sociale à la propriété. Parmi ses offres phares, le bail réel solidaire (BRS), mis en place avec la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) promulguée en 2014. « Notre fédération a été à l’initiative de la création des OFS. L’idée est venue d’une journée de l’Habitat participatif, nous nous sommes inspirés du modèle anglo-saxon des Community Land Trusts », précise Christian Chevé, président de la Coop foncière et ancien président de l’Urcoop.

Le BRS est un dispositif qui permet de réduire d’environ 35% le montant d’un logement en accession à la propriété par rapport au prix du marché. Comment ? En dissociant le foncier, au coût très élevé dans la région capitale, du bâti.

« Nous œuvrons à prix coûtant, il n’y a pas de dividende perçu. » – Christian Chevé, président de la Coop foncière et ancien président de l’Urcoop

Le terrain est acquis en amont par un OFS. Une fois construit, le bien est vendu et le terrain occupé loué ! Chaque mois, l’OFS perçoit ainsi une « redevance », appliquée uniquement sur le foncier occupé, que payent les ménages sélectionnés sous conditions de ressources.

Début 2022, la Coop foncière a lancé une étude afin d’identifier l’étendue des besoins en BRS dans la région. Résultat : le développement de logements en BRS serait plus « attractif » dans les trois départements de la petite couronne, à savoir les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis qui concentrent les prix du foncier les plus élevés, mais aussi un nombre important de ménages éligibles aux critères. « Le but est de proposer une offre de logements de qualité, bien situés, à des personnes qui ne peuvent ni payer un loyer trop coûteux dans le privé, ni contracter un prêt au montant élevé », explique Cécile Hagmann.

Un outil « anti-spéculatif »

L’étude a aussi aidé à définir le nombre de logements à construire pour éviter une suroffre, soit un potentiel de 2 000 par an. La Coop foncière compte ainsi participer à 50 % de l’effort de construction à horizon 2030. « On ne s’adresse finalement qu’à peu de ménages, on peut donc vite saturer un marché », admet Christian Chevé. Car, en plus de devoir respecter des conditions de ressources, les futurs acquéreurs doivent faire du bien leur résidence principale ou trouver un locataire éligible pour l’occuper. Exit également les personnes souhaitant être « pleinement » propriétaires ou ceux qui espèrent faire une plus-value à la revente, le BRS se voulant « anti-spéculatif ».

« Ici, c’est l’usage qui prime et non le modèle paysan où la valeur de la terre importe plus que tout », poursuit le président.

Après des débuts timides, le BRS marque cette année une « accélération », d’après la Coop foncière, avec « 900 logements engagés et 21 livrés ». « Nous avons une longueur d’avance, car en 2017 déjà, nous avions une douzaine d’opérateurs derrière nous avec des opérations en développement. Nous avons donc pu mettre en œuvre nos premiers chantiers », indique Christian Chevé.

Une décote de 40 %

Si l’équipe de la Coop foncière était prête, ce n’était pas le cas des banques, réticentes à financer ce modèle encore émergent. D’après Christian Chevé, le système informatique des banques, très « industrialisé », ne permet pas d’intégrer les données relatives à un montage de financement en BRS. Ensuite, d’un point de vue juridique, les banques pourraient rencontrer des difficultés dans la revente d’un logement en cas de défaut de paiement d’un propriétaire, le foncier appartement à un OFS. « Nous mettons en œuvre une clause de rachat du bien, avec une décote de 40% », admet le président. « Mais une partie de l’argent de la redevance sert à soutenir financièrement les copropriétés ou les ménages en difficultés de paiement. Nous injectons aussi nos fonds propres », ajoute Christian Chevé. La redevance sert, en outre, à rembourser l’emprunt pour l’achat du foncier et à assurer les frais de gestion.

« Nous œuvrons à prix coûtant, il n’y a pas de dividende perçu », précise le président.

Un argument de poids pour les futurs acquéreurs, mais aussi les communes.

N. B. : En juin 2022, la Coop Foncière a annoncé avoir franchi le cap du 1 000ème logement développé en BRS.

Retrouvez l’intégralité de l’article dans le 36ème numéro d’Objectif Grand Paris.

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