Logement étudiant : pourrait beaucoup mieux faire…

Logement étudiant : pourrait beaucoup mieux faire…

Le logement étudiant public est insuffisant en France, malgré les plans gouvernementaux qui se sont succédé. Pour améliorer la situation, les nouvelles résidences font assaut de créativité et tentent de s’adapter aux particularités de leur jeune clientèle. Bailleurs sociaux, universités, collectivités et opérateurs privés travaillent davantage ensemble pour développer un logement étudiant devenu une pièce maîtresse dans l’attractivité d’une ville.

Entrer chez Amélie, étudiante en 2e année de licence de Langues étrangères appliquées, au 6e étage de la Résidence Daviel, dans le 13e arrondissement parisien, c’est pénétrer dans un espace coquet et chaleureux. Par la large baie vitrée ouverte sur l’un des murs clairs, on plonge sur les toits parisiens. De l’autre côté d’une chambre-salon baignée de lumière, une kitchenette étroite mais fonctionnelle et une salle de bain confortable. Rien de trop, dans cette petite vingtaine de mètres carrés, mais rien qui manque non plus…

Amélie le sait bien : en obtenant ce logement géré par le Crous, pour 370 euros mensuels que les APL viendront quelque peu alléger, elle a eu beaucoup de chance. Il y a parmi les étudiants, en France, plus de 620 000 boursiers, tous échelons de bourse confondus. Tous sont en principe prioritaires pour l’obtention d’un logement étudiant public. Mais en l’état actuel des choses, seuls quelque 25 % de ces étudiants, pourtant ceux qui de l’avis général en auraient le plus besoin, ont accès à l’offre de logements gérés par le Centre national des œuvres universitaires et scolaires.

Le rapport public annuel 2015 de la Cour des comptes faisait le constat désolé d’ »une offre insuffisante et mal répartie ». Et les choses ne vont pas en s’arrangeant : tandis qu’en 1960, 35 % des 310 000 étudiants étaient logés dans les cités universitaires, ils ne sont plus que 6 à 7 % depuis la fin des années 90.

Dans les zones les plus déficitaires, comme en région parisienne, tout est bien entendu encore pire. On compte 635 000 étudiants en Île-de-France, dont presque 114 000 boursiers alors que la région n’offre guère que 20 000 logements collectifs publics.

Ce n’est pas faute, pour les gouvernements successifs, d’avoir tenté d’inverser la tendance. Dès 2004, il y a eu le plan « Anciaux », qui se donnait pour objectif la construction de 5 000 logements neufs par an et la réhabilitation de 7 000 places par an durant dix ans. Long blanc… Puis, en 2012, un nouveau plan a porté l’objectif à la création de 8 000 places par an, soit 40 000 logements sur cinq ans. Mais tout a pris du retard, pendant que la population étudiante, très dynamique, croissait et se multipliait…

Inégalité des territoires

Le dernier plan, annoncé en 2013 par Geneviève Fioraso, à l’époque ministre en charge de l‘enseignement supérieur et de la recherche, prévoyait 40 000 places nouvelles sur cinq ans, prioritairement dans les zones les plus carencées ; il serait, selon le think tank Terra Nova, qui a consacré une étude au sujet, « en passe d’être réalisé »… Miracle ? Peut-être. Mais cela ne fait évidemment pas disparaître la pénurie et le think tank propose de « prolonger le plan 40 000 par un plan 100 000 »…

Les causes des difficultés sont multiples : pénurie de foncier dans les centres-villes, coût de ce même foncier dans les zones tendues, mais aussi « pièges » de la défiscalisation qui poussent à la construction là où il n’y en a pas forcément besoin se conjuguent pour rendre difficile la construction de logements étudiants.

Face à cette situation, de nombreux territoires développent des solutions d’ingénierie imaginatives pour maintenir un flot de production neuve : promotion privée, collectivités, bailleurs sociaux contribuent au développement du parc. Un bailleur comme Efidis, en Île-de-France, gèrera près de 4 000 logements étudiants fin 2017 sur l’espace francilien, avec des loyers moyens inférieurs à 500 euros mensuels.

Les résidences privées, qui ne sont pas réservées aux boursiers et offrent une plus grande variété de services, se sont également beaucoup développées. Elles proposent quelque 100 000 places en France, mais il faut là signer un contrat de location, offrir caution et garanties, verser des frais d’agence ou des « frais d’entrée »… Des exigences qui ne sont pas à la portée de toutes les bourses étudiantes. Pourtant, là aussi, la demande excède largement l’offre, même si les tarifs sont bien plus élevés que dans les logements du Crous.

Le développement des nouveaux centres universitaires dans le Grand Paris permet un certain rattrapage. Ainsi a-t-on évalué à 8 000 le nombre de logements nécessaires à l’ensemble des établissements qui formeront dans les années à venir l’université Paris-Saclay. Là, les constructions de logements se font en même temps que les autres chantiers : laboratoires, bâtiments d’écoles, centres de recherche, mais aussi équipements sportifs, commerces et logements doivent être menés de front pour, au bout du compte, « faire campus » et offrir une qualité de vie appréciée des étudiants autant que des chercheurs et des professeurs.

C’est également vrai à Aubervilliers, où l’objectif est de créer, selon Jean-Claude Waquet, président du Campus Condorcet, « un campus pleinement associé au développement et aux mutations des territoires dans lesquels il prend place. Réalisé en même temps que les quartiers qui l’environnent, il naît sous le signe d’une interaction réussie avec la ville ». Là aussi, le logement étudiant a toute sa place : sur le site d’Aubervilliers, de loin le plus vaste (6,5 hectares), 450 logements seront proposés aux étudiants aux côtés d’une résidence destinée, elle, aux chercheurs invités.

Containers, constructions bois,… le logement s’efforce de se diversifier

À Condorcet comme ailleurs, et malgré les contraintes réglementaires et financières, l’offre de logements étudiants s’efforce de se diversifier. Elle est bien loin la cellule quasi monacale, et si triste, des premiers logements gérés par le Crous…

Première innovation, celle qui consiste à proposer des logements ouverts à la colocation, devenue très courante dans le privé. D’autres font une part croissante à des services inattendus : au-delà des classiques buanderies ou locaux à vélos, des résidences accueillent maintenant des potagers, des salles de sport ou « de convivialité », voire des murs d’escalade ! En 2010, une résidence a été conçue au Havre dans des containers, environnement portuaire oblige… Une initiative qui a fait école dans d’autres villes. Nombre d’architectes, enfin, tentent malgré les contraintes de proposer une offre renouvelée tenant davantage compte des demandes de cette clientèle particulière : lieux d’échange, de sport ou de travail commun sont ainsi proposés à une vie collective plus active que par le passé.

Les nouvelles résidences investissent parfois des bâtiments anciens qui retrouvent à cette occasion une nouvelle jeunesse : anciennes casernes, hôpitaux ou bureaux désaffectés peuvent être rénovés dans ce sens. Ainsi, à Marseille, la réhabilitation du bâtiment de l’ex-CPAM Kléber, menée par Bouygues Immobilier, vient-elle de se transformer en une « résidence nouvelle génération » conçue par Dometude. Le nouveau bâtiment vient d’ailleurs de recevoir la Pyramide d’Argent de l’innovation décernée par la Fédération des promoteurs immobiliers de Marseille…

Dans une ville qui accueille plus de 100 000 étudiants, la nouvelle résidence proposera 340 studios équipés à la rentrée 2018. Appartements en colocation, studios, logements pour les couples, terrasses végétalisées, espaces de détente et de co-working…

Mais la clientèle particulière que constituent les étudiants n’est pas toujours facile à gérer et cela complique le développement de leurs logements. Avec l’essor des stages et des échanges, devenus la norme à l’université, les étudiants sont ainsi particulièrement volatils et des résidences qui affichent complet en septembre peuvent se retrouver à moitié vide en février. Un défi pour les gestionnaires… De plus, répondre aux besoins actuels ne suffit pas : pour bien construire, il faut aussi anticiper sur les besoins à venir et favoriser pour cela le dialogue entre élus, promoteurs et responsables des universités. Une stratégie partagée qu’il n’est pas toujours facile de construire.

Les métropoles, pourtant, ne s’y trompent pas : leur capacité à offrir des services aux universités est une pièce maîtresse de leur attractivité. C’est avec des étudiants et des chercheurs que l’on fait venir dans sa ville des entreprises et des emplois, que l’on développe la recherche et l’innovation et que l’on garde sur place les enfants de la ville une fois qu’ils ont terminé leurs études secondaires. Négliger ce pan de la construction neuve ou de la réhabilitation sous prétexte qu’il ne s’adresse pas seulement aux habitants-électeurs de la commune constituerait un choix à bien courte vue.

Ci-dessus, la Maison internationale de séjour (MIS), inaugurée en mars 2016. Situé à quelques minutes du métro Porte d’Ivry, l’ensemble immobilier propose 428 logements et porte l’ambition d’accueillir de jeunes étudiants mais aussi de jeunes touristes. Crédit photo : Xavier-benony.com.

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